q1: 미국 기존주택판매 지수?
a1:
미국 기존주택판매 지수(Existing Home Sales)에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.
1. 정의:
기존주택판매 지수는 미국 내에서 이미 지어진 주택(기존 주택)의 판매량을 측정하는 경제 지표입니다. 이는 부동산 시장의 활성화 정도와 전반적인 경제 상황을 반영합니다.
2. 작성 기관:
미국 전국부동산협회(National Association of Realtors, NAR)에서 매월 발표합니다.
3. 측정 대상:
단독주택, 콘도, 타운하우스 등 기존에 지어진 모든 유형의 주거용 부동산을 포함합니다. 단, 신규 주택은 포함하지 않습니다.
4. 데이터 수집 방법:
- NAR 회원사들로부터 수집한 다중부동산목록서비스(Multiple Listing Service, MLS) 데이터를 활용합니다.
- 전국의 약 160개 지역 협회와 부동산 이사회로부터 데이터를 수집합니다.
5. 발표 내용:
- 연간화된 판매량 (Annualized Sales Rate): 현재 월의 판매 추세가 1년 동안 지속된다고 가정했을 때의 연간 판매량
- 중간 판매가격 (Median Sales Price)
- 재고 수준 (Inventory Levels): 현재 시장에 나와 있는 판매 중인 주택의 수
- 판매 소요 기간 (Months of Supply): 현재 재고가 모두 판매되는 데 걸리는 예상 시간
6. 발표 주기:
매월 20일 경에 전월 데이터를 발표합니다.
7. 중요성:
- 경제 동향 파악: 주택 시장은 경제의 주요 부분으로, 전반적인 경제 상황을 반영합니다.
- 소비자 신뢰도 지표: 주택 구매는 대부분의 가계에서 가장 큰 지출 항목이므로, 소비자 신뢰도를 나타냅니다.
- 관련 산업 영향: 건설, 가구, 가전제품 등 관련 산업의 동향을 예측하는 데 도움이 됩니다.
- 통화 정책 영향: 연방준비제도(FED)의 금리 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.
8. 해석 시 고려사항:
- 계절성: 주택 판매는 계절적 변동이 큰 편이므로, 계절 조정된 수치를 주로 사용합니다.
- 지역별 차이: 전국 데이터와 함께 지역별 데이터도 제공되므로, 지역 간 차이를 고려해야 합니다.
- 가격 변동: 판매량뿐만 아니라 중간 판매가격의 변동도 중요한 정보를 제공합니다.
- 재고 수준: 재고 수준은 향후 시장 동향을 예측하는 데 도움이 됩니다.
9. 관련 지표:
- 신규주택판매 (New Home Sales)
- 주택착공건수 (Housing Starts)
- 건축허가 (Building Permits)
- 케이스-쉴러 주택가격지수 (Case-Shiller Home Price Index)
q2: 구성요소와 구성요소별 비중 및 각 구성요소의 주요 factor 는?
a2:
미국 기존주택판매 지수는 단일 수치로 표현되는 지수라기보다는 여러 관련 데이터를 종합적으로 보고하는 지표입니다. 따라서 공식적인 '구성요소'와 '비중'은 없지만, 보고서에 포함되는 주요 요소들과 각 요소에 영향을 미치는 주요 factor들을 설명해 드리겠습니다.
1. 주요 보고 요소:
a) 판매량 (Sales Volume)
b) 중간 판매가격 (Median Sales Price)
c) 재고 수준 (Inventory Levels)
d) 판매 소요 기간 (Months of Supply)
2. 각 요소의 주요 factor:
a) 판매량 (Sales Volume):
- 모기지 금리
- 고용 상황
- 소비자 신뢰도
- 계절적 요인
- 주택 가격의 적정성
- 정부 정책 (예: 주택 구매 지원 프로그램)
b) 중간 판매가격 (Median Sales Price):
- 지역별 수요와 공급 균형
- 전반적인 경제 상황
- 인플레이션 율
- 건설 비용
- 주택의 질과 크기
- 지역의 인구 변화
c) 재고 수준 (Inventory Levels):
- 신규 주택 건설 속도
- 주택 소유자의 판매 의향
- 계절적 요인
- 경제 전망
- 주택 압류율
d) 판매 소요 기간 (Months of Supply):
- 현재 판매 속도
- 재고 수준
- 주택 시장의 건강도
- 구매자와 판매자 간의 가격 협상 동향
3. 추가 고려사항:
- 지역별 데이터: 전국 데이터 외에도 4개 주요 지역(Northeast, Midwest, South, West)별 데이터가 제공됩니다. 각 지역은 자체적인 경제 및 인구 동향을 가지고 있어 다른 패턴을 보일 수 있습니다.
- 주택 유형별 데이터: 단독주택과 콘도/코압 주택의 판매 데이터가 별도로 제공됩니다.
- 첫 주택 구매자 비율: 전체 구매자 중 첫 주택 구매자의 비율은 주택 시장의 건강도와 접근성을 나타내는 중요한 지표입니다.
- 현금 거래 비율: 전체 거래 중 현금 거래의 비율은 투자자 활동과 주택 시장의 유동성을 나타냅니다.
이러한 요소들은 서로 밀접하게 연관되어 있어, 전체적인 주택 시장의 상황을 종합적으로 반영합니다. 예를 들어, 재고 수준의 감소는 판매 소요 기간을 줄이고 가격을 상승시킬 수 있으며, 이는 다시 판매량에 영향을 미칠 수 있습니다.
q3: 계절성?
a3:
미국 기존주택판매 지수에는 분명한 계절성이 있습니다. 이에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
1. 계절성의 존재:
기존주택판매는 연중 시기에 따라 상당한 변동을 보이는 지표입니다. 이는 날씨, 학교 일정, 휴가 시즌 등 다양한 요인들로 인해 발생합니다.
2. 계절적 패턴:
- 봄과 여름(특히 4월부터 7월): 일반적으로 판매가 가장 활발한 시기입니다. 날씨가 좋아지고, 많은 가족들이 학년이 끝나는 시기에 맞춰 이사를 계획하기 때문입니다.
- 가을: 판매량이 점차 감소하기 시작합니다.
- 겨울(특히 11월부터 2월): 대체로 판매량이 가장 낮은 시기입니다. 추운 날씨와 휴가 시즌으로 인해 주택 거래가 줄어듭니다.
3. 계절성 조정:
이러한 계절적 변동을 고려하여, 전국부동산협회(NAR)는 계절 조정된(Seasonally Adjusted) 연간 판매율을 발표합니다. 이 조정된 수치는 계절적 요인을 제거하여 기저의 트렌드를 더 잘 파악할 수 있게 해줍니다.
4. 계절 조정의 중요성:
- 월간 비교: 계절 조정된 수치를 사용하면 연속된 월 간의 실질적인 변화를 더 정확히 비교할 수 있습니다.
- 장기 트렌드 파악: 계절성을 제거함으로써 주택 시장의 장기적인 동향을 더 쉽게 파악할 수 있습니다.
- 정책 결정: 정부와 중앙은행은 계절 조정된 데이터를 바탕으로 정책을 결정하는 경향이 있습니다.
5. 비조정 데이터의 유용성:
계절 조정된 데이터가 중요하지만, 비조정 데이터(raw data)도 여전히 가치가 있습니다:
- 실제 거래량 파악: 특정 월의 실제 거래 건수를 알 수 있습니다.
- 계절적 패턴 연구: 연구자들이 주택 시장의 계절적 패턴을 분석하는 데 사용됩니다.
- 지역별 비교: 다른 계절적 패턴을 가진 지역들을 비교하는 데 유용할 수 있습니다.
6. 해석 시 주의사항:
- 단기 변동 해석: 한 달의 데이터만으로 트렌드를 판단하지 않아야 합니다. 여러 달의 데이터를 종합적으로 살펴보는 것이 중요합니다.
- 지역별 차이: 전국 데이터의 계절성이 모든 지역에 동일하게 적용되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 따뜻한 남부 지역은 추운 북부 지역과 다른 계절적 패턴을 보일 수 있습니다.