아파트 매수 후 셀프등기(본인 직접 등기)를 진행하실 때, 와이프(배우자)와 공동명의로 소유권을 등록하려면 준비 단계부터 등기 완료까지 큰 흐름을 이해하신 뒤, 차근차근 하나씩 진행하시는 것이 중요합니다. 아래에 전자계약서를 이미 작성하셨다는 전제 하에, “공동명의(부부)” 기준으로 필요한 서류와 절차를 최대한 쉽고 상세하게 정리해 드리겠습니다.
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1. 준비 단계: 전체 흐름 이해하기
1. 전자계약서 작성 완료
이미 전자계약(국토교통부 실거래가 신고 시스템 또는 부동산 전자계약 플랫폼)으로 아파트 매매계약서를 작성하셨습니다.
2. 필요한 서류‧증명서 확보
자가 등기를 위해 필요한 각종 증명서(가족관계증명서, 주민등록등본, 인감증명서 등)를 미리 준비해 두어야 합니다.
3. 인터넷 등기소 회원가입 및 인증서 등록
대한민국 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 회원가입 → 공동인증서(옛 공인인증서) 등록 → 로그인 후 ‘전자신청’ 메뉴로 접속합니다.
4. 서류 작성 및 첨부
등기구분(소유권이전)과 ‘공동명의’ 여부 등을 선택한 뒤, 부동산 소재지, 등기원인(매매), 매매가액, 취득세‧등록면허세 계산 및 납부 정보 등을 입력‧첨부합니다.
5. 인지세 및 등기 수수료 납부
등기 시 필요한 인지대, 등록면허세, 취득세(수도권 기준 약 1~3%), 지방교육세, 농특세 등을 Hometax 또는 금융결제원 계좌이체(가상계좌) 등으로 납부합니다.
6. 등기신청서 제출 완료 후 등기 접수 확인
제출이 완료되면 ‘인터넷등기소 → 신청내역조회’에서 처리 상태(접수, 심사, 완료)를 수시로 확인할 수 있습니다.
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2. 준비서류 목록
아파트 매수 후 공동명의로 등기할 때, 각 공동등기인(배우자)별로 준비해야 할 서류가 있습니다. 아래는 필수적으로 준비하실 서류 목록이며, 등기 진행 시 공통적으로 스캔(또는 촬영 후 PDF)하여 첨부해야 합니다.
1. 매매계약서(전자계약서) 사본
• 이미 작성하신 전자계약서(PDF) 원본을 그대로 첨부합니다.
• 실거래가 신고용 PDF(공인된 전자계약 플랫폼에서 발급된 “완전한 전자계약서”)여야 합니다.
2. 주민등록등본(공동등기인 전원) 각 1부
• 등기권리자의 주민등록상 주소와 현재 실제 거주지가 동일해야 합니다.
• 최근 3개월 이내 발급된 등본이어야 합니다.
3. 가족관계증명서(배우자 관계 확인용) 1부
• 부부임을 증명하기 위한 용도이므로, 본인이나 상대 배우자 중 1인만 발급해도 괜찮지만, 최근 3개월 이내 발급본을 준비합니다.
4. 인감증명서(공동등기인 전원) 각 1부
• 부동산 등기 신청 시 인감증명(인감도장 사용) 또는 “본인서명사실확인서”(본인 직접 서명 시)가 필요합니다.
• 보통 부부 공동명의의 경우, 배우자 각각의 인감증명서를 준비합니다.
• 인감증명서는 주민센터에서 발급(직접 방문 혹은 정부24 온라인 발급)하며, 취득일로부터 3개월 이내여야 합니다.
• 등기부에 날인할 인감도장(실제 인감)도 준비합니다.
5. 위임장(해당 시)
• 만약 본인이 아닌 대리인이 등기 신청을 할 경우, 등기권리자(배우자 각자)의 인감 날인된 위임장이 필요합니다.
• 그러나 “셀프등기”라고 하면 원칙적으로 본인이 직접 신청하시는 것이므로, 위임장은 생략 가능합니다.
6. 토지대장‧건축물대장 사본(현황 확인용, 선택 사항)
• 인터넷등기소에 접속하여 자동으로 갱신되는 정보이므로 별도로 제출하지 않아도 되지만, 미리 확인용으로 발급받아 두시면 좋습니다.
• 등기소에 따라 요구하는 경우가 있으므로, 준비해 두는 것을 권장합니다.
7. 부동산 거래신고 필증(실거래가 신고 확인서)
• 실거래가 신고가 정상적으로 완료되고, 신고필증이 나왔다면 이를 스캔하여 첨부합니다.
• 다만, 전자계약서를 통해 실거래가 신고까지 자동으로 등록되었다면 별도 신고필증을 요구하지 않는 경우도 많습니다.
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3. 인터넷등기소 회원가입 및 공동인증서(공인인증서) 등록
등기 신청은 반드시 인터넷등기소(e-Register, https://www.iros.go.kr)에서 진행해야 하며, 다음 절차를 미리 완료해 두셔야 합니다.
1. 인터넷등기소 접속 및 회원가입
• PC(Windows)에서 인터넷익스플로러·크롬·엣지 등 지원 브라우저를 실행하고, 인터넷등기소 홈페이지(https://www.iros.go.kr)에 접속합니다.
• 상단 메뉴 중 “회원가입 → 일반회원(개인)”을 선택하여 본인 정보(이름, 주민등록번호, 연락처, 이메일 등)를 입력하고 가입 절차를 완료합니다.
• 이메일 인증, 휴대폰 인증 등을 통해 본인 확인 후 ID(PW)를 설정합니다.
2. 공동인증서(공인인증서) 등록
• 공동등기인(본인, 배우자 각자)의 공동인증서가 필요합니다. (금융결제원 공동인증서, 은행 연계 인증서 모두 가능)
• PC에 저장된 공동인증서를 인터넷등기소 “인증서관리” 메뉴에서 등록합니다.
• 로그인 → 나의 메뉴 → 인증서관리 → 인증서 등록하기
• 공인인증서가 보관되어 있는 USB나 PC 폴더를 지정한 뒤, 비밀번호를 입력하여 등록합니다.
• 본인 뿐만 아니라 배우자 명의의 인증서도 각각 등록해 둡니다. (배우자 공동인증서가 없을 경우, 인감도장 방식의 “본인서명사실확인서”를 이용할 수도 있지만, 전자방식이 훨씬 간편합니다.)
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4. 등기 신청서 작성 절차
등기소에 전자신청을 하는 흐름을 정리하면 아래와 같습니다. 모두 인터넷등기소 웹페이지 상에서 이루어지며, 각 단계별로 입력·첨부 버튼이 있습니다.
1. 로그인
• 인터넷등기소 → 로그인 버튼 클릭 → 본인 인증(공동인증서) 선택 → 비밀번호 입력 → 로그인 완료
2. 전자신청 메뉴 진입
• 상단 메뉴 중 “전자신청 → 부동산 등기 → 소유권 이전 등기”를 선택합니다.
• “신청인”을 본인(대표 권리자)로 자동 입력하고, “공동 등기 권리자” 항목에 배우자의 정보를 추가합니다.
3. 부동산 대상지 입력
• 등기를 신청할 아파트 소재지(시·구·동, 지번)를 입력하거나, “지번검색” 버튼을 눌러 정확한 주소를 검색합니다.
• 해당 아파트의 등기부 등본 정보를 자동으로 불러오므로, 실거래된 ‘표준지번’ 등이 정확한지 확인합니다.
4. 등기 원인 및 등기 목적인
• 등기원인: “매매”
• 등기 목적: “소유권 이전”
• 등기 원인 연월일: 전자계약서에 기록된 계약 체결일(YYYY.MM.DD)을 입력합니다.
• 계약가액: 전자계약서상의 매매대금(숫자) 그대로 입력합니다.
5. 취득세‧등록면허세 정보 입력
• 취득세: “○％” (2025년 기준 수도권 아파트 일반세율: 과세표준 구간별 1~3%)
→ 하지만 인터넷등기소에는 자동 계산기가 내장되어 있어, 계약가액을 입력하면 취득세·지방교육세·농어촌특별세 등의 합계 금액이 자동 계산됩니다.
• 등록면허세(소유권 이전 등기): 보통 “등기(표준)” 항목을 선택하면 프로그램이 알아서 계산해 줍니다.
• “세금 계산” 버튼을 눌러 납부해야 할 금액(인지대, 등기신청수수료, 취득세 등)을 미리 확인합니다.
6. 신청인(권리자) 및 피신청인(을) 정보 입력
• 신청인(갑): 본인(구매자)
• 성명, 주민등록번호, 주소(등본상 주소), 전화번호 등을 입력
• 인감증명서 번호, 인감날인, 인감증명서 발급일 입력
• 공동 등기 권리자(배우자)
• “공동등기” 항목에서 “추가” 버튼을 누르고 배우자 정보를 입력
• 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호 입력
• 배우자가 직접 신청하는 것이 아니므로, 배우자 인감증명서 번호와 인감날인을 등록
• 참고: 공동명의의 경우 권리지분을 자동으로 “1/2”씩 등록해 주는 경우가 많으나, 지분율이 다르다면 원하는 비율(예: 본인 50%, 배우자 50%)을 설정할 수도 있습니다.
• 매도인(을): 매도인(집주인)의 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호 등 입력
• 다만 대부분의 매도인 정보는 전자계약서에 포함되어 있어, “전자계약” 연동 기능을 활용하면 매도인 정보 자동 불러오기가 가능합니다.
• 자동 불러오기가 안 될 경우 매도인 인감증명서 등은 첨부하지 않고, 계약 사실 확인용으로 매매계약서 원본만으로 등기가 가능하니 매도인 인감은 대체로 생략됩니다.
7. 첨부서류 업로드
• 매매계약서(전자계약서) PDF
• 각 권리자의 인감증명서 스캔본(PDF)
• 주민등록등본(본인/배우자)
• 가족관계증명서(부부관계 확인용)
• 부동산 거래신고필증(있으면)
• 추가로 필요시 토지‧건축물대장 사본(PDF)
• 모든 파일은 가급적 PDF로 통일하고, 파일명은 “매매계약서.pdf”, “본인_인감증명.pdf”, “배우자_인감증명.pdf” 등으로 명확히 해 두시면 확인하기 편합니다.
8. 신청서 검토 및 최종 제출
• 모든 입력 사항(이름, 주민등록번호, 지분율, 계약금액 등)을 다시 한 번 꼼꼼히 검토합니다.
• 특히 공동명의 시 배우자 이름·주민등록번호·주소가 잘못 기재되면 등기 자체가 거절될 수 있으므로 주의하세요.
• 하단의 “등기신청서 미리보기” 버튼을 눌러 출력 모양을 확인한 뒤, 이상이 없으면 “전자신청서 제출” 버튼을 눌러 신청을 완료합니다.
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5. 세금‧수수료 납부 방법
등기 절차 중 가장 헷갈리기 쉬운 부분이 바로 “인지세(등기 수수료)”와 “취득세” 납부입니다. 전자신청 단계에서 납부할 세목이 자동 계산되지만, 직접 납부 방식(은행 납부 vs. 신용카드 납부 vs. 가상계좌 납부) 중 하나를 선택해야 합니다.
1. 전자납부(가상계좌 발급)
• 신청서 제출 후, 인터넷등기소 팝업창에서 “전자납부(가상계좌)”를 선택하면, 지정된 가상계좌(은행 및 계좌번호)가 자동 발급됩니다.
• 발급된 가상계좌로 표시된 금액(취득세+인지세 등)을 인터넷뱅킹 또는 은행 창구를 통해 납부하면, 등기소 시스템에 자동으로 납부 내역이 반영됩니다.
• 가상계좌 유효기간(보통 2~3일)이 지나면 사용이 불가하므로, 발급 즉시 납부하시는 것이 안전합니다.
2. 신용카드 납부
• “신용카드 납부”를 선택하면, 신용카드 정보 입력 화면이 팝업으로 뜹니다.
• 공인인증서(공동인증서) 인증 후 카드 결제 비밀번호를 입력하여 납부합니다.
• 카드 납부 수수료(카드사마다 상이함)가 별도 부과될 수 있으므로 유의하세요.
3. Hometax(국세청) 납부
• 취득세(지방세)는 Hometax(국세청 홈택스)로 이관되어, “전자고지 → 지방세 납부” 절차를 통해 납부합니다.
• 이때 Hometax 로그인(공동인증서 필요)을 거쳐 납부서를 출력하거나 인터넷뱅킹으로 바로 결제할 수 있습니다.
• 등기 완료 후 “등기필 정보”가 국세청에 통보되어, 취득세 정산 시점(이달 말 월말 정산 등)에 납부하게 됩니다.
• (참고로, 지방교육세·농어촌특별세 등은 취득세와 함께 부과됩니다.)
4. 인지세(소액) 납부
• 등기 시 인지세는 “소유권 이전 등기” 기준으로 일정 고정액(예: 8만 원, 16만 원 등)이며, 인터넷 등기소에서 전자납부(가상계좌/신용카드)로 함께 처리됩니다.
• 별도 종이 인지(지류) 스티커를 붙일 필요는 없습니다.
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6. 공동명의(부부) 특이사항 정리
부부가 공동명의로 등기를 할 때는 몇 가지를 특별히 살펴보셔야 합니다.
1. 지분율 설정
• 보통 부부 공동명의 등기의 경우 지분을 각각 절반씩(1/2, 1/2)으로 입력합니다.
• 만약 부동산 구입 대금의 출처가 다르거나 지분율을 다르게 가져가고 싶다면(예: 아내가 대금의 30%만 부담한 경우), 지분율을 “본인 70%, 배우자 30%”로 기재할 수 있습니다.
• 지분율을 다르게 설정 시, 매매자금 조달계획서나 자금출처 증빙이 필요할 수 있으니 미리 세무사 등 전문가에게 확인해 보시는 것을 권장합니다.
2. 인감증명서 제출
• 배우자 각각의 인감증명서를 모두 첨부해야 하며, 등기용 인감(실도장)으로 서명·날인합니다.
• 만약 공동인증서를 사용하는 경우 인감증명 대신 “본인서명사실확인서”를 첨부 가능하나, 실무적으로는 인감증명서가 더 안전합니다.
3. 배우자 동의
• 공동명의 등기는 “공동 매수” 형태이니, 배우자가 따로 “동의서”를 작성할 필요는 없지만, 배우자의 인감날인이 반드시 필요합니다.
• 본인 혼자 등기 신청 후 “배우자 지분을 분할·이전”하는 형태가 아닙니다.
• 즉, 처음부터 부부가 동일한 날짜·가격·지분으로 계약을 체결하여 등기를 한 번에 진행해야 합니다.
4. 부부간 증여세 이슈
• 만약 매매대금 전부를 본인(남편)이 내고, 배우자(아내)에게 지분을 일부 주는 형태라면(예: 매매계약서는 남편 단독 계약, 등기만 부부 등기), 배우자 지분 취득 시점에서 부부 간 증여세 과세 이슈가 발생할 수 있습니다.
• 이를 피하려면 매매 대금을 부부 공동 출자한 영수증이나 송금 내역을 잘 증빙해야 합니다.
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7. 등기 신청 완료 후 결과 확인
1. 신청내역 조회
• 인터넷등기소 메인 화면 → “마이페이지 → 신청내역조회”를 클릭합니다.
• 방금 제출한 등기신청건이 “접수(처리중)” 상태로 표시됩니다.
• 보통 1~2일(공휴일 제외) 내에 심사가 완료되며, “완료” 상태가 되면 등기부 등본에 실제 공동명의(본인·배우자)로 소유권 등기가 반영됩니다.
2. 등기필 정보 확인 및 등기부 등본 발급
• 등기 완료 후 인터넷등기소에서 “등기필증(전자문서)”을 출력하거나, 은행·법원 민원24 등에서 새로 갱신된 등기부 등본을 발급받아 등기 내역을 확인합니다.
• 완료 통지가 오면 등기부 등본을 출력하여 “소유권 등기부”의 권리자란에 본인과 배우자 이름이 공동등기인으로 등재된 것을 최종 확인합니다.
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8. 셀프등기 시 유의사항 요약
1. 공동명의 시 지분 비율 확인
• 반드시 매매계약서 작성 단계에서 부부가 투자한 금액과 지분 비율을 정확히 합의해야 합니다.
• 계약서 작성 시 “매매가액 ●●●원 중 ○○원은 배우자 부담, △△원은 본인 부담” 식으로 기재합니다.
2. 인감증명 vs. 본인서명사실확인서
• 공동명의 등기 시 인감증명서를 요구하는 등기소가 많으므로, 인감증명서를 미리 준비하는 것이 안전합니다.
• 본인서명사실확인서는 주민센터 또는 대법원 사이트에서 발급 가능하지만, 인감증명서에 비해 실제 관행상 요청 확률이 낮습니다.
3. 전자계약 연계 기능 활용
• 일부 부동산 전자계약 플랫폼(예: 경매트럭, 부동산플래닛 등)과 인터넷등기소가 연동되어, 매매계약서 정보를 자동으로 불러오는 기능이 있습니다.
• 이를 이용하면, 매도인·매수인 정보 및 계약가액, 등기원인 연월일 등을 일일이 타이핑하지 않고 자동 입력되므로 실수가 줄어듭니다.
4. 납부기한 엄수
• 등기 신청 후 부여된 가상계좌의 유효기간 내에 반드시 취득세·인지세를 납부해야 합니다.
• 기한을 넘기면 가상계좌가 자동 폐기되어, 다시 등기소에 전자신청서를 재제출해야 하는 번거로움이 생깁니다.
5. 실거래가 신고 확인
• 전자계약서를 통해 실거래가 신고가 정상적으로 완료되었는지 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인해 보세요.
• 신고 누락 시 보완 자료(매매계약서 원본, 대금납부 영수증 등)를 등기소에서 추가로 요청할 수 있습니다.
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예시 시나리오: A씨(본인)와 B씨(배우자)가 공동명의로 셀프등기하기
1. A씨(남편)와 B씨(아내)가 6월 1일에 서울 강남구 ○○아파트(전용 84㎡)를 매매하였으며, 매매가액은 10억원이라고 가정합니다.
2. 계약금‧중도금‧잔금 모두 부부 공동명의로 처리했으며, 지분율은 A씨 50%, B씨 50%로 합의했습니다.
3. A씨와 B씨는 각각 주민등록등본, 인감증명서를 발급받고, 전자계약서(PDF)를 다운받았습니다.
4. A씨는 인터넷등기소 회원가입 및 공동인증서 등록을 마친 뒤, 등기소에 로그인하여 “소유권 이전(매매)” 전자신청서를 작성했습니다.
• 등기원인 연월일: 2025.06.01
• 계약금액: 1,000,000,000원
• 권리자: A씨(50%), B씨(50%) → B씨 정보를 추가
• 매도인: 매도인 정보를 전자계약서 연동으로 자동 불러옴
5. 신청서 작성 후, 첨부서류란에 “매매계약서.pdf”, “A씨_인감증명.pdf”, “B씨_인감증명.pdf”, “A씨_등본.pdf”, “B씨_등본.pdf”, “가족관계증명.pdf” 등을 업로드했습니다.
6. 세금 계산 버튼을 눌러 취득세(약 1억 원 * 1% = 1,000만 원)와 인지세(대략 16만 원) 등 총 납부액(약 1,016만 원)을 확인했습니다.
7. 전자납부(가상계좌) 방식을 선택하니 즉시 “국민은행 123-456-789012” 가상계좌가 발급되었고, A씨는 인터넷뱅킹으로 1,016만 원을 납부했습니다.
8. 납부가 완료되자 인터넷등기소 신청내역 조회 화면에서 “접수완료(처리중)”로 바뀌었습니다.
9. 2일 후 “완료” 상태가 되자, 등기부 등본을 열람하여 A씨와 B씨가 공동명의(각 1/2 지분)로 잘 등기된 것을 확인했습니다.
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9. 마무리 체크리스트
아래 항목들을 최종적으로 한 번 더 점검하시면 셀프등기를 무리 없이 완료하실 수 있습니다.
• 인터넷등기소 회원가입 및 공동인증서(본인·배우자) 등록 여부
• 주민등록등본(본인·배우자), 인감증명서(본인·배우자), 가족관계증명서 준비 완료
• 전자계약서(PDF) 출력‧저장 완료
• 등기신청서 내 “권리자(본인, 배우자)” 정보 입력 정확 여부(이름/주민번호/주소)
• 지분율(본인 50% / 배우자 50% 등) 설정 여부 확인
• 첨부서류(PDF) 파일명 구분하여 업로드
• 세금(취득세, 인지세 등) 자동 계산 확인 및 가상계좌 납부(납부 기한 지킬 것)
• 등기신청서 제출 후 “접수 → 심사 → 완료” 진행 상태 수시로 확인
• 등기 완료 후 새로 발급받은 등기부 등본(전자문서 등기필증 포함) 확인
전자계약서를 사용한 공동명의 셀프등기 250602
2025. 6. 2. 16:15
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